Quy định cần biết về thuế GTGT và thuế TNDN khi chuyển nhượng BĐS 2023

Bất động sản (BĐS) là một loại tài sản có giá trị cao, liên quan đến nhiều giao dịch kinh tế, pháp lý và thuế. Khi chuyển nhượng BĐS, doanh nghiệp cần tuân thủ các quy định về thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) để tránh những rủi ro về thuế.

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ hướng dẫn bạn về các quy định cần biết về thuế GTGT và thuế TNDN khi chuyển nhượng BĐS, dựa trên Công văn số 4080/TCT-CS ngày 15/9/2023 của Tổng cục Thuế.

Quy định về thuế GTGT khi chuyển nhượng BĐS

Theo Thông tư 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính (sửa đổi bởi Thông tư 119/2014/TT-BTC và Thông tư 26/2015/TT-BTC), hoạt động chuyển nhượng BĐS là hoạt động kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế GTGT.

Khi chuyển nhượng BĐS, doanh nghiệp phải lập hóa đơn GTGT theo quy định và kê khai, nộp thuế GTGT theo phương pháp trừ suất.

Giá tính thuế GTGT khi chuyển nhượng BĐS là giá bán đã bao gồm tiền sử dụng đất (nếu có) và các khoản chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS.

Tài liệu: Công văn số 4080/TCT-CS ngày 15/9/2023 

Tuy nhiên, có một số trường hợp được trừ giá đất khi tính thuế GTGT khi chuyển nhượng BĐS, bao gồm:

• Trường hợp chuyển nhượng BĐS là căn hộ, nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại có diện tích sàn không quá 75m2.
• Trường hợp chuyển nhượng BĐS là căn hộ, biệt thự, liền kề, shophouse hoặc nhà ở thương mại có diện tích sàn lớn hơn 75m2 mà giá bán không quá 15 triệu đồng/m2.
• Trường hợp chuyển nhượng BĐS là căn hộ, biệt thự, liền kề, shophouse hoặc nhà ở thương mại có diện tích sàn lớn hơn 75m2 mà giá bán quá 15 triệu đồng/m2 thì được trừ giá đất theo tỷ lệ 30% giá bán.

Giá đất được trừ khi tính thuế GTGT khi chuyển nhượng BĐS được áp dụng theo các giai đoạn sau:

• Giai đoạn trước ngày 12/9/2022: được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 4 Nghị định 209/2013/NĐ-CP (sửa đổi tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 12/2015/NĐ-CP) và hướng dẫn tại khoản 10 Điều 7 Thông tư 219/2013/TT-BTC.
• Giai đoạn từ ngày 12/9/2022: được thực hiện theo quy định sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Nghị định 49/2022/NĐ-CP.

Quy định về thuế TNDN khi chuyển nhượng BĐS

Theo Thông tư 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính, thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS là thu nhập kinh doanh chịu thuế TNDN.

Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS được tính bằng hiệu số giữa giá bán và giá vốn của BĐS.

Giá vốn của BĐS bao gồm các khoản chi phí sau:

• Chi phí mua, xây dựng, cải tạo, sửa chữa BĐS.
• Chi phí sử dụng đất (nếu có).
• Chi phí khấu hao tài sản cố định (nếu có).
• Chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp phát sinh trực tiếp liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS.

Khi tính thuế TNDN, doanh nghiệp được trừ các khoản chi phí hợp lý liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS, bao gồm:

• Chi phí quảng cáo, tiếp thị, môi giới, tư vấn, luật sư, kiểm toán…
• Chi phí thuế GTGT đã nộp cho Nhà nước.
• Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có).
• Chi phí khác theo quy định của pháp luật.

Kết luận

Thuế GTGT và thuế TNDN là hai loại thuế quan trọng khi chuyển nhượng BĐS. Khi chuyển nhượng BĐS, doanh nghiệp cần tuân thủ các quy định về giá tính thuế, giá trừ thuế, giá vốn, chi phí hợp lý và cách kê khai, nộp thuế của cơ quan thuế.