Cách tính thuế TNCN từ cho thuê tài sản theo quy định mới

Cách tính thuế TNCN từ cho thuê tài sản được quy định chi tiết tại Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (số 109/2025/QH15, ban hành ngày 10/12/2025, có hiệu lực từ ngày 01/07/2026) và Nghị định 68/2026/NĐ-CP (ban hành và có hiệu lực từ ngày 05/03/2026). Quy định này áp dụng đối với cá nhân kinh doanh có phát sinh hoạt động cho thuê nhà, mặt bằng hoặc các loại tài sản khác. Việc nắm rõ phương pháp xác định doanh thu và điều kiện trừ chi phí giúp người nộp thuế xác định đúng nghĩa vụ thuế.

Doanh thu tính thuế TNCN từ cho thuê tài sản được xác định thế nào

Theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản được xác định căn cứ vào phương thức thanh toán mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng thuê tài sản.

Để giúp cá nhân kinh doanh dễ đối chiếu, cách xác định doanh thu tính thuế tương ứng với từng hình thức thanh toán được tổng hợp chi tiết trong bảng dưới đây:

Như vậy, người nộp thuế có thể chủ động lựa chọn một trong hai phương thức ghi nhận doanh thu trả trước theo quy định của pháp luật để phù hợp với tình hình thực tế.

Cách tính thuế TNCN từ cho thuê tài sản mới nhất

Thuế TNCN từ hoạt động cho thuê tài sản được tính bằng doanh thu tính thuế nhân với thuế suất 5% nếu cá nhân lựa chọn phương pháp tính theo tỷ lệ trên doanh thu.

Căn cứ điểm c khoản 3 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (số 109/2025/QH15), cá nhân kinh doanh có doanh thu trong năm đạt từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng được quyền lựa chọn phương pháp nộp thuế theo quy định pháp luật.

Đối với trường hợp cá nhân lựa chọn phương pháp nộp thuế theo tỷ lệ trên doanh thu, số thuế TNCN phải nộp từ hoạt động cho thuê tài sản được tính theo công thức sau:

Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế × 5%

Trong công thức trên, doanh thu tính thuế được xác định là phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025. Như vậy, thuế suất thuế TNCN áp dụng đối với hoạt động cho thuê tài sản trong trường hợp nộp theo tỷ lệ doanh thu là 5%.

Ví dụ minh họa: Giả định phần doanh thu tính thuế vượt ngưỡng quy định từ hoạt động cho thuê tài sản của một cá nhân là 200 triệu đồng. Số thuế TNCN phải nộp được tính như sau:

Số thuế TNCN phải nộp = 200.000.000 × 5% = 10.000.000 đồng

Các khoản chi được trừ khi tính thuế TNCN

Căn cứ Điều 6 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, cá nhân kinh doanh được trừ các khoản chi phí khi xác định thu nhập tính thuế nếu đáp ứng đầy đủ ba điều kiện bắt buộc sau đây:

• Chi phí thực tế phát sinh và có liên quan trực tiếp đến hoạt động sản xuất, kinh doanh.
• Có đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp theo quy định của pháp luật.
• Có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt đối với các khoản thanh toán từng lần có giá trị từ 5 triệu đồng trở lên theo pháp luật về thuế GTGT.

Các khoản chi phí thực tế phục vụ hoạt động cho thuê tài sản đáp ứng đủ điều kiện trên bao gồm các nhóm chi tiết sau:

• Chi phí nguyên liệu, vật liệu, nhiên liệu, năng lượng, hàng hóa phục vụ sản xuất, kinh doanh.
• Chi phí tiền lương, tiền công, tiền thưởng, phụ cấp, các khoản đóng bảo hiểm bắt buộc và khoản chi trả cho người lao động có đóng bảo hiểm bắt buộc; chi phí tiền lương, tiền công, phụ cấp và các khoản chi trả cho người lao động làm việc dưới 01 tháng.
• Chi phí khấu hao tài sản cố định phục vụ sản xuất, kinh doanh theo chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao áp dụng cho doanh nghiệp. Khi tài sản cố định đã trích hết giá trị khấu hao nhưng vẫn tiếp tục sử dụng thì không được trích tiếp.
• Chi phí dịch vụ mua ngoài có đầy đủ hóa đơn, chứng từ như: điện, nước, điện thoại, internet, vận chuyển, thuê tài sản, sửa chữa và bảo dưỡng.
• Chi phí trả lãi tiền vay vốn phục vụ sản xuất, kinh doanh: Trả cho tổ chức tín dụng theo lãi suất thực tế; trả cho các đối tượng khác không phải tổ chức tín dụng thì không vượt quá mức trần quy định tại Bộ luật Dân sự.
• Các khoản chi khác phục vụ trực tiếp cho hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Việc lưu giữ chứng từ hóa đơn đầy đủ đối với các khoản chi nêu trên là một trong những điều kiện bắt buộc để được tính chi phí hợp lý khi quyết toán.

Các khoản chi không được trừ khi tính thuế TNCN

Căn cứ Điều 6 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, các khoản chi không đáp ứng điều kiện pháp lý hoặc thuộc danh mục quy định sẽ bị loại khỏi chi phí được trừ khi tính thuế.

Chi phí không hợp lệ và vi phạm pháp luật

Đối với các khoản chi vi phạm quy định hoặc thiếu chứng từ, cơ quan thuế không chấp nhận tính vào chi phí được trừ đối với các trường hợp sau:

• Khoản chi không liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh.
• Các khoản chi không có đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp theo quy định.
• Các khoản chi phạt vi phạm hành chính, phạt vi phạm hợp đồng hoặc tiền bồi thường phát sinh do lỗi của cá nhân kinh doanh.

Chi phí tiền lương và nhân sự

Đối với mảng chi phí nhân sự của chủ cơ sở kinh doanh, quy định không tính vào chi phí được trừ các khoản cụ thể sau:

• Tiền lương, tiền công và các khoản chi mang tính chất tiền lương của cá nhân kinh doanh, nhóm cá nhân kinh doanh, thành viên hộ kinh doanh (trừ các khoản đóng bảo hiểm bắt buộc).
• Tiền lương, tiền công và các khoản chi mang tính chất tiền lương đã tính vào chi phí nhưng thực tế không chi trả hoặc không có chứng từ thanh toán.

Chi phí khấu hao tài sản

Đối với việc trích khấu hao tài sản cố định, các khoản không được trừ bao gồm:

• Phần chi khấu hao tài sản cố định vượt mức quy định hoặc khấu hao đối với tài sản cố định không sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Chi phí tài sản cá nhân và gia đình

Đối với các tài sản phục vụ mục đích sinh hoạt của gia đình, người nộp thuế không được tính vào chi phí được trừ các khoản sau:

• Đất ở và công trình phục vụ sinh hoạt trên đất, xe ô tô và các tài sản đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng mang tên cá nhân (ngoại trừ xe ô tô và tài sản đăng ký sử dụng cho mục đích kinh doanh vận tải, du lịch).
• Các khoản chi phí phục vụ cho nhu cầu cá nhân và gia đình. Cá nhân kinh doanh có trách nhiệm theo dõi riêng biệt giữa chi phí kinh doanh và chi phí sinh hoạt cá nhân, gia đình.

Góc nhìn chuyên môn từ MAN

Theo đánh giá của đội ngũ chuyên gia tại MAN – Master Accountant Network, các quy định tại Luật Thuế TNCN 2025 và Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định rõ hơn về cách xác định doanh thu và chi phí được trừ, do đó cá nhân kinh doanh và doanh nghiệp đi thuê cần rà soát lại hồ sơ và tuân thủ các điểm trọng tâm sau:

1. Lưu ý ngưỡng thanh toán không dùng tiền mặt: Điều kiện khấu trừ chi phí yêu cầu chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt cho các hóa đơn từng lần từ 5 triệu đồng trở lên. Cả cá nhân cho thuê và doanh nghiệp đi thuê cần tuân thủ hạn mức này để đảm bảo chi phí hợp lệ khi thực hiện quyết toán thuế.
2. Phương án ghi nhận doanh thu trả trước: Việc cho phép phân bổ doanh thu trả trước nhiều năm hoặc ghi nhận toàn bộ một lần giúp người nộp thuế chủ động trong quản lý tài chính. Tuy nhiên, cần tính toán kỹ tổng doanh thu năm để xác định chính xác phương pháp nộp thuế theo tỷ lệ hay kê khai.
3. Phân tách chi phí cá nhân và kinh doanh: Pháp luật yêu cầu tách biệt chi phí sinh hoạt gia đình và chi phí cho thuê. Các tài sản mang tên cá nhân như nhà ở, xe ô tô (không đăng ký kinh doanh vận tải/du lịch) không được trích khấu hao vào chi phí tính thuế.

Những khuyến nghị trên giúp giảm thiểu nguy cơ bị loại chi phí hợp lệ hoặc bị xử phạt khi cơ quan thuế thanh tra, kiểm tra.

Khuyến nghị hành động

Cá nhân có tài sản cho thuê và bộ phận kế toán doanh nghiệp nên chủ động rà soát lại các hợp đồng thuê hiện hành, đặc biệt là điều khoản thanh toán và phương thức chuyển khoản. Để phòng ngừa rủi ro bị truy thu hoặc loại bỏ chi phí, việc lưu trữ hóa đơn và chứng từ thanh toán qua ngân hàng là yêu cầu bắt buộc.

Nguồn tham khảo:

• Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (số 109/2025/QH15)
• Nghị định 68/2026/NĐ-CP của Chính phủ