Công văn số 4026/CT-CS lưu ý thay đổi về bù trừ lãi lỗ bất động sản từ 2025

Ngày 17/6/2026, Cục Thuế ban hành Công văn số 4026/CT-CS về việc chuyển lỗ và bù trừ thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN). Trong công văn này, Cục Thuế đã dẫn chiếu các quy định tại Nghị định số 320/2025/NĐ-CP và Công văn số 720/CST-TN để doanh nghiệp đối chiếu thực hiện.

Đáng chú ý, từ kỳ tính thuế năm 2025, quy định về bù trừ lãi, lỗ đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản và chuyển nhượng dự án đầu tư đã có một số thay đổi quan trọng mà doanh nghiệp cần lưu ý.

Công văn số 4026/CT-CS dẫn chiếu những quy định nào?

Liên quan đến việc chuyển lỗ và bù trừ thu nhập chịu thuế TNDN, Công văn số 4026/CT-CS đã dẫn chiếu các quy định sau:

• Điều 6, Điều 7 và Điều 24 Nghị định số 320/2025/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp;
• Điểm 4 và điểm 5 Công văn số 720/CST-TN ngày 27/3/2026 về những thay đổi liên quan đến bù trừ thu nhập chịu thuế trong kỳ tính thuế theo quy định tại Điều 6 và Điều 7 Nghị định số 320/2025/NĐ-CP.

Theo đó, doanh nghiệp cần đối chiếu các quy định nêu trên để thực hiện việc chuyển lỗ và xác định thu nhập chịu thuế theo đúng quy định.

Từ năm 2025 được bù trừ lãi từ chuyển nhượng bất động sản với lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh

Theo Điều 6 Nghị định số 320/2025/NĐ-CP được Cục Thuế dẫn chiếu tại Công văn số 4026/CT-CS, từ kỳ tính thuế năm 2025, doanh nghiệp được bù trừ thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư với khoản lỗ từ hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Đây là điểm thay đổi đáng chú ý so với quy định trước đây, giúp doanh nghiệp linh hoạt hơn trong việc xác định thu nhập chịu thuế TNDN.

Tuy nhiên, trường hợp hoạt động chuyển nhượng bất động sản hoặc chuyển nhượng dự án đầu tư bị lỗ thì khoản lỗ này không được bù trừ với phần thu nhập chịu thuế từ hoạt động sản xuất, kinh doanh đang được hưởng ưu đãi thuế nếu hoạt động đó có phát sinh thu nhập.

Bãi bỏ quy định chuyển lỗ riêng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Bên cạnh đó, Điều 7 Nghị định số 320/2025/NĐ-CP đã bãi bỏ quy định trước đây về việc lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư nếu còn lỗ thì được chuyển sang năm sau để bù trừ vào thu nhập tính thuế của chính hoạt động này.

Như vậy, từ kỳ tính thuế năm 2025, cơ chế chuyển lỗ đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã có sự thay đổi so với trước đây.

Quy định chuyển tiếp đối với các khoản lỗ phát sinh trước khi Nghị định 320/2025/NĐ-CP có hiệu lực

Khoản 4 Điều 25 Nghị định số 320/2025/NĐ-CP quy định, doanh nghiệp có số lỗ phát sinh trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực, bao gồm cả số lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản và chuyển nhượng dự án đầu tư, nếu vẫn còn trong thời hạn chuyển lỗ theo quy định thì tiếp tục được chuyển lỗ theo quy định tại Nghị định số 320/2025/NĐ-CP cho thời gian còn lại.

Tuy nhiên, số lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư của các kỳ trước không được chuyển vào phần thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh đang được hưởng ưu đãi thuế.

Doanh nghiệp cần rà soát việc chuyển lỗ từ kỳ tính thuế năm 2025

Thông qua Công văn số 4026/CT-CS, Cục Thuế đã lưu ý doanh nghiệp về những thay đổi liên quan đến việc bù trừ thu nhập chịu thuế và chuyển lỗ theo quy định tại Nghị định số 320/2025/NĐ-CP.

Do đó, các doanh nghiệp có phát sinh hoạt động chuyển nhượng bất động sản hoặc chuyển nhượng dự án đầu tư cần rà soát lại việc xác định thu nhập chịu thuế, chuyển lỗ và áp dụng ưu đãi thuế nhằm bảo đảm tuân thủ đúng quy định, hạn chế rủi ro trong quá trình quyết toán thuế TNDN.

Căn cứ pháp lý

• Công văn số 4026/CT-CS ngày 17/6/2026 của Cục Thuế về việc chuyển lỗ và bù trừ thu nhập chịu thuế TNDN.
• Nghị định số 320/2025/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp.
• Công văn số 720/CST-TN ngày 27/3/2026 về những thay đổi liên quan đến bù trừ thu nhập chịu thuế theo Nghị định số 320/2025/NĐ-CP.

Thông tin liên hệ dịch vụ tại MAN – Master Accountant Network

• Địa chỉ: Số 19A, Đường 43, Phường Tân Thuận, TP. Hồ Chí Minh
• Mobile/Zalo: 0903 963 163 – 0903 428 622
• Email: man@man.net.vn
• Google Business Profile: Xem Google Business Profile của MAN – Master Accountant Network 
• LinkedIn Founder: Xem hồ sơ LinkedIn của chuyên gia  Lê Hoàng Tuyên 

Phụ trách sản xuất và kiểm duyệt nội dung chuyên môn bởi: Ông Lê Hoàng Tuyên – Sáng lập viên (Founder) & CEO MAN – Master Accountant Network, Kiểm toán viên CPA Việt Nam với hơn 30 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Kế toán, Kiểm toán, Thuế và Tư vấn Tài chính doanh nghiệp.

MAN – Master Accountant Network cam kết cung cấp thông tin chuyên môn minh bạch, cập nhật theo quy định pháp luật hiện hành và tuân thủ các chuẩn mực nghề nghiệp trong lĩnh vực kế toán – kiểm toán – thuế.

Căn cứ pháp lý:

• Công văn số 4026/CT-CS ngày 17/6/2026 của Cục Thuế về việc chuyển lỗ và bù trừ thu nhập chịu thuế.
• Nghị định số 320/2025/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp.
• Công văn số 720/CST-TN ngày 27/3/2026 về giới thiệu các nội dung thay đổi liên quan đến bù trừ thu nhập chịu thuế theo Nghị định số 320/2025/NĐ-CP.