Bù trừ lỗ sản xuất kinh doanh với lãi bất động sản thế nào?

Bù trừ lỗ sản xuất kinh doanh với lãi bất động sản là vấn đề được nhiều doanh nghiệp quan tâm khi phát sinh đồng thời khoản lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh và thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế.

Theo Công văn số 3838/CT-CS ngày 10/6/2026 của Cục Thuế, cùng với quy định tại Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 67/2025/QH15 và Nghị định số 320/2025/NĐ-CP, doanh nghiệp được phép thực hiện việc bù trừ trong một số trường hợp nhất định. Tuy nhiên, việc bù trừ cũng phải tuân thủ các giới hạn theo quy định của pháp luật thuế hiện hành.

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như thế nào?

Theo Điều 3 và Điều 7 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 67/2025/QH15, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là thu nhập khác. Bên cạnh hoạt động chuyển nhượng bất động sản, thu nhập từ chuyển nhượng dự án đầu tư và chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư cũng thuộc nhóm thu nhập cần được theo dõi riêng để xác định nghĩa vụ thuế thu nhập doanh nghiệp.

Việc xác định đúng bản chất của từng nguồn thu nhập là cơ sở quan trọng để doanh nghiệp thực hiện việc bù trừ lỗ theo đúng quy định.

Bù trừ lỗ sản xuất kinh doanh với lãi bất động sản được thực hiện như thế nào?

Theo Điều 6 Nghị định số 320/2025/NĐ-CP, trường hợp doanh nghiệp có hoạt động sản xuất kinh doanh bị lỗ thì được bù trừ khoản lỗ này với thu nhập chịu thuế của các hoạt động có thu nhập do doanh nghiệp tự lựa chọn.

Như vậy, doanh nghiệp được phép sử dụng phần lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh để bù trừ với:

• Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản;
• Thu nhập từ chuyển nhượng dự án đầu tư;
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư.

Quy định này giúp phản ánh đầy đủ kết quả hoạt động của doanh nghiệp, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn trong việc xác định thu nhập tính thuế thu nhập doanh nghiệp.

Điểm mới của Nghị định 320/2025/NĐ-CP về bù trừ lỗ

Một trong những điểm mới đáng chú ý của Nghị định số 320/2025/NĐ-CP và Thông tư số 20/2026/TT-BTC là cho phép doanh nghiệp thực hiện bù trừ thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư hoặc chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư với khoản lỗ phát sinh từ hoạt động sản xuất kinh doanh.

Quy định mới này góp phần tháo gỡ vướng mắc trong quá trình xác định thu nhập chịu thuế, đồng thời giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong công tác kê khai và quyết toán thuế. Đây cũng là một trong những nội dung được đề cập tại Phụ lục giới thiệu điểm mới của Nghị định số 320/2025/NĐ-CP và Thông tư số 20/2026/TT-BTC.

Trường hợp nào không được bù trừ?

Mặc dù cho phép bù trừ giữa các nguồn thu nhập, pháp luật vẫn quy định một số trường hợp ngoại lệ. Cụ thể, nếu hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư hoặc chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư phát sinh lỗ thì khoản lỗ này không được bù trừ với thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh đang được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp.

Do đó, doanh nghiệp cần theo dõi riêng phần thu nhập được ưu đãi thuế để bảo đảm việc kê khai thuế được thực hiện đúng quy định.

Công văn 3838/CT-CS của Cục Thuế hướng dẫn nội dung gì?

Tại Công văn số 3838/CT-CS ngày 10/6/2026, Cục Thuế đã viện dẫn các quy định tại Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 67/2025/QH15 và Nghị định số 320/2025/NĐ-CP để hướng dẫn doanh nghiệp thực hiện.

Theo đó, doanh nghiệp có hoạt động sản xuất kinh doanh bị lỗ được phép bù trừ khoản lỗ này với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định hiện hành. Tuy nhiên, việc bù trừ phải được thực hiện đúng phạm vi và không thuộc các trường hợp bị hạn chế theo quy định của pháp luật.

Doanh nghiệp cần lưu ý gì khi kê khai thuế?

Để hạn chế rủi ro trong quá trình quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp, doanh nghiệp cần:

• Hạch toán riêng từng nguồn thu nhập;
• Theo dõi riêng phần thu nhập đang được hưởng ưu đãi thuế;
• Xác định chính xác khoản lỗ phát sinh của từng hoạt động;
• Thực hiện việc bù trừ theo đúng quy định tại Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và Nghị định số 320/2025/NĐ-CP;
• Lưu giữ đầy đủ hồ sơ, chứng từ để phục vụ công tác thanh tra, kiểm tra thuế.

Việc xác định sai nguyên tắc bù trừ có thể dẫn đến truy thu thuế, tính tiền chậm nộp và xử phạt vi phạm hành chính về thuế.

Kết luận

Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 67/2025/QH15, Nghị định số 320/2025/NĐ-CP và hướng dẫn tại Công văn số 3838/CT-CS ngày 10/6/2026 của Cục Thuế, doanh nghiệp được phép thực hiện bù trừ lỗ sản xuất kinh doanh với lãi bất động sản khi xác định thu nhập chịu thuế.

Tuy nhiên, doanh nghiệp cần lưu ý các trường hợp không được bù trừ và thực hiện hạch toán riêng đối với phần thu nhập đang được hưởng ưu đãi thuế nhằm bảo đảm tuân thủ đúng quy định của pháp luật hiện hành.

Câu hỏi thường gặp