Hướng dẫn tài khoản 217 bất động sản đầu tư theo Thông tư 99/2025/TT-BTC

Phần B Phụ lục II kèm theo Thông tư 99/2025/TT-BTC quy định nguyên tắc kế toán, kết cấu và phương pháp kế toán đối với Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư. Thông tư 99/2025/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 27/10/2025 và đã chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2026, áp dụng cho năm tài chính bắt đầu từ hoặc sau ngày 01/01/2026. Để xác định rõ doanh nghiệp mình có thuộc phạm vi áp dụng hay không, bạn có thể tham khảo bài viết chi tiết về Thông tư 99 áp dụng cho doanh nghiệp nào. Bài viết dưới đây tổng hợp các quy định kỹ thuật trọng tâm mà người quản lý doanh nghiệp, kế toán trưởng và kế toán viên cần nắm vững để đảm bảo tuân thủ chế độ kế toán doanh nghiệp mới.

Quy định chung và điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư trên Tài khoản 217

Tài khoản 217 dùng để phản ánh giá trị hiện có và tình hình biến động tăng, giảm bất động sản đầu tư của doanh nghiệp theo nguyên giá, được theo dõi chi tiết theo từng đối tượng tương tự tài sản cố định. Căn cứ Phần B Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư 99/2025/TT-BTC, phạm vi bất động sản đầu tư và tiêu chuẩn ghi nhận được quy định cụ thể như sau.

Bất động sản đầu tư bao gồm các loại hình tài sản sau:

• Quyền sử dụng đất, nhà hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất do chủ sở hữu hoặc bên đi thuê theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá.
• Cơ sở hạ tầng do chủ sở hữu hoặc bên đi thuê theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích cho thuê hoặc chờ tăng giá.

Doanh nghiệp cần lưu ý các loại tài sản không thuộc phạm vi phản ánh của Tài khoản 217 bao gồm:

• Bất động sản sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho mục đích quản lý doanh nghiệp (bất động sản chủ sở hữu sử dụng).
• Bất động sản nắm giữ để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường hoặc xây dựng để bán trong tương lai gần.
• Bất động sản trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành với mục đích để sử dụng trong tương lai dưới dạng bất động sản đầu tư.

Để được ghi nhận chính thức là bất động sản đầu tư trên Tài khoản 217, bất động sản phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau:

• Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai.
• Nguyên giá phải được xác định một cách đáng tin cậy.

Các điều kiện này tạo cơ sở pháp lý bắt buộc để kế toán xác định tài sản và thực hiện ghi nhận nguyên giá trên hệ thống sổ sách.

Xác định nguyên giá và chi phí phát sinh đối với bất động sản đầu tư

Tài khoản 217 bất động sản đầu tư được ghi nhận ban đầu theo nguyên giá. Nguyên giá của bất động sản đầu tư là toàn bộ chi phí bằng tiền hoặc tương đương tiền mà doanh nghiệp bỏ ra, hoặc giá trị hợp lý của các khoản khác đưa ra trao đổi để có được bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành.

Việc xác định nguyên giá ban đầu của bất động sản đầu tư áp dụng theo từng trường hợp cụ thể như sau:

• Bất động sản đầu tư được mua: Nguyên giá bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua như phí dịch vụ tư vấn, lệ phí trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác.
• Bất động sản đầu tư tự xây dựng: Nguyên giá là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp của bất động sản đầu tư tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng.
• Bất động sản thuê tài chính để cho thuê hoạt động: Trường hợp bất động sản thuê tài chính thỏa mãn tiêu chuẩn ghi nhận là bất động sản đầu tư thì nguyên giá tại thời điểm khởi đầu thuê thực hiện theo quy định của Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 06 – Thuê tài sản.
• Trường hợp qua xây dựng, cải tạo, nâng cấp: Bất động sản mua vào nhưng phải tiến hành xây dựng, cải tạo, nâng cấp trước khi sử dụng cho mục đích đầu tư thì giá trị bất động sản, chi phí mua sắm và chi phí xây dựng, cải tạo phản ánh trên Tài khoản 241 (Xây dựng cơ bản dở dang). Khi hoàn thành mới kết chuyển nguyên giá vào Tài khoản 217.

Bên cạnh các khoản chi phí được tính vào nguyên giá, quy định cũng loại trừ một số khoản chi phí phát sinh ban đầu. Các chi phí không được tính vào nguyên giá bất động sản đầu tư gồm có:

• Chi phí phát sinh ban đầu nhưng không phải là chi phí cần thiết để đưa bất động sản đầu tư vào trạng thái có khả năng hoạt động theo cách thức dự định của doanh nghiệp.
• Chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến.
• Chi phí không bình thường về nguyên liệu, vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư.

Các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ. Chi phí này chỉ được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư khi có khả năng chắc chắn làm cho tài sản tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu.

Quy định trích khấu hao, đánh giá giảm giá và chuyển đổi mục đích sử dụng

Chế độ kế toán quy định rõ phương pháp xử lý tài sản trong quá trình cho thuê, nắm giữ chờ tăng giá cũng như khi chuyển đổi mục đích sử dụng.

Đối với bất động sản đầu tư cho thuê hoạt động, doanh nghiệp phải tiến hành trích khấu hao và ghi nhận vào chi phí kinh doanh trong kỳ, kể cả trong thời gian ngừng cho thuê. Doanh nghiệp có thể dựa vào các bất động sản chủ sở hữu sử dụng cùng loại để ước tính thời gian trích khấu hao và xác định phương pháp khấu hao phù hợp.

Đối với bất động sản đầu tư nắm giữ chờ tăng giá, doanh nghiệp không trích khấu hao (trừ trường hợp đang trong thời gian cho thuê). Trường hợp có bằng chứng chắc chắn cho thấy bất động sản đầu tư bị giảm giá so với giá trị thị trường và khoản giảm giá được xác định một cách đáng tin cậy, doanh nghiệp được đánh giá giảm nguyên giá và ghi nhận khoản tổn thất vào giá vốn hàng bán. Tại các thời điểm kết thúc kỳ kế toán, nếu có bằng chứng chắc chắn, tin cậy về việc khoản giảm giá không còn tồn tại thì doanh nghiệp được ghi tăng nguyên giá và ghi giảm giá vốn hàng bán tối đa bằng số đã ghi giảm và không vượt quá giá gốc ban đầu.

Doanh nghiệp thực hiện chuyển đổi giữa bất động sản chủ sở hữu sử dụng, hàng tồn kho và bất động sản đầu tư khi có sự thay đổi thực tế về mục đích sử dụng theo các trường hợp quy định chi tiết dưới đây:

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản được chuyển đổi và không làm thay đổi nguyên giá của bất động sản trong việc xác định giá trị hay để lập Báo cáo tài chính.

Ngoài ra, trường hợp doanh nghiệp quyết định bán một bất động sản đầu tư mà không có giai đoạn sửa chữa, cải tạo nâng cấp thì tiếp tục ghi nhận trên Tài khoản 217 cho đến khi bán xong, không chuyển thành hàng tồn kho.

Kết cấu tài khoản 217 và phương pháp hạch toán một số nghiệp vụ chủ yếu

Phần B Phụ lục II kèm theo Thông tư 99/2025/TT-BTC quy định chi tiết về kết cấu tài khoản và phương pháp hạch toán kế toán đối với Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư.

Kết cấu và nội dung phản ánh của Tài khoản 217 được tóm tắt cụ thể như sau:

Doanh nghiệp thực hiện ghi giảm bất động sản đầu tư trên Tài khoản 217 trong các trường hợp: chuyển đổi mục đích sử dụng sang hàng tồn kho hoặc bất động sản chủ sở hữu sử dụng; bán, thanh lý; hoặc hết thời hạn thuê tài chính trả lại tài sản cho bên cho thuê.

Đối với hoạt động cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, phương pháp hạch toán được thực hiện như sau:

• Ghi nhận doanh thu từ việc cho thuê bất động sản đầu tư:Nợ các TK 111, 112, 131…Có TK 511 – Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ

  Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp (33311) (nếu có)

• Ghi nhận giá vốn dịch vụ cho thuê bất động sản đầu tư (gồm chi phí khấu hao TK 2147 và các chi phí liên quan trực tiếp):Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bánCó TK 2147 – Hao mòn bất động sản đầu tư

  Có các TK 111, 112, 331, 335…

Trường hợp doanh nghiệp cho thuê bất động sản đầu tư nhận trước tiền cho thuê của nhiều kỳ, doanh thu dịch vụ cho thuê được ghi nhận theo nguyên tắc phân bổ số tiền nhận trước phù hợp với thời gian cho thuê.

Đối với nghiệp vụ bán bất động sản đầu tư, kế toán xác định lãi hoặc lỗ bằng số chênh lệch giữa doanh thu với chi phí liên quan trực tiếp và giá trị còn lại của tài sản, trình bày theo số thuần trên Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh:

• Doanh thu bán bất động sản đầu tư: Là giá bán chưa có thuế GTGT (đối với trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ).
• Bán theo phương thức trả chậm, trả góp: Doanh thu được xác định theo giá bán trả tiền ngay (chưa thuế GTGT đối với trường hợp nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ). Định kỳ, doanh nghiệp ghi nhận khoản lãi trả chậm, trả góp vào doanh thu tài chính từng kỳ. Thông tin về tiền lãi trả chậm phải được theo dõi chi tiết trên sổ kế toán và thuyết minh đầy đủ trên Báo cáo tài chính.

Lưu ý nghiệp vụ và khuyến nghị thực tiễn từ MAN

Để áp dụng chính xác quy định về Tài khoản 217 theo Thông tư 99/2025/TT-BTC, các chuyên gia thuộc dịch vụ kế toán thuế trọn gói và dịch vụ kế toán thuê ngoài từ MAN – Master Accountant Network đưa ra một số khuyến nghị thực tiễn dành cho ban quản trị và bộ phận kế toán doanh nghiệp:

• Chuẩn hóa chứng minh mục đích sử dụng: Kế toán nên thiết lập bộ hồ sơ, hợp đồng và quyết định của ban giám đốc rõ ràng khi phân loại tài sản hoặc khi chuyển đổi giữa bất động sản đầu tư, hàng tồn kho và bất động sản chủ sở hữu sử dụng nhằm đảm bảo tính căn cứ trước các kỳ kiểm tra.
• Thu thập tài liệu khi đánh giá giảm giá BĐSĐT chờ tăng giá: Khi thực hiện đánh giá giảm nguyên giá và ghi nhận tổn thất vào giá vốn hàng bán cho bất động sản chờ tăng giá, doanh nghiệp nên lưu giữ bằng chứng thị trường khách quan và chứng từ thẩm định giá đáng tin cậy.
• Theo dõi chi tiết hợp đồng cho thuê và bán trả chậm: Xây dựng sổ chi tiết phân bổ doanh thu nhận trước theo thời hạn hợp đồng cho thuê, đồng thời tách biệt phần lãi trả chậm ghi nhận vào doanh thu tài chính đối với các giao dịch bán trả góp để trình bày đúng Thuyết minh Báo cáo tài chính.

Khuyến nghị hành động

Do Thông tư 99/2025/TT-BTC đã được áp dụng từ ngày 01/01/2026, các doanh nghiệp cần chủ động rà soát lại danh mục bất động sản hiện có, kiểm tra việc hạch toán trên sổ sách và chuẩn hóa hệ thống danh mục chi tiết cho Tài khoản 217. Đội ngũ tư vấn kế toán và kiểm toán tại MAN – Master Accountant Network sẵn sàng hỗ trợ doanh nghiệp rà soát quy trình, chuẩn hóa Báo cáo tài chính và tuân thủ đúng chế độ kế toán mới.

Phụ lục thông tin tham chiếu

• Văn bản pháp lý: Phần B Phụ lục II kèm theo Thông tư 99/2025/TT-BTC (Bộ Tài chính ban hành ngày 27/10/2025, có hiệu lực từ 01/01/2026). Tham khảo bài viết chi tiết về nguyên tắc kế toán Tài khoản 217 theo Thông tư 99 trên Thư viện pháp luật.
• Chuẩn mực kế toán liên quan: Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 03 (Tài sản cố định hữu hình), Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 06 (Thuê tài sản).
• Đơn vị tư vấn chuyên môn: MAN – Master Accountant Network | Website: https://man.net.vn/