Kê khai thuế TNDN bất động sản theo Công văn 674/CCTKV17

Ngày 29/4/2025, Chi cục Thuế Khu vực XVII đã ban hành Công văn số 674/CCTKV17-QLDN1 nhằm hướng dẫn cụ thể việc kê khai và quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Dù văn bản này được phát hành cho một đối tượng doanh nghiệp cụ thể, nội dung mang tính chất phổ quát và là căn cứ pháp lý quan trọng để các doanh nghiệp có hoạt động bất động sản thực hiện đúng nghĩa vụ thuế theo Thông tư 80/2021/TT-BTC.

Nội dung công văn làm rõ trách nhiệm kê khai theo mẫu biểu, thời điểm ghi nhận doanh thu và cách xác định số thuế phải nộp cho từng địa phương có hoạt động chuyển nhượng. Việc tuân thủ đúng quy định giúp doanh nghiệp tránh sai phạm, giảm thiểu rủi ro thanh kiểm tra và góp phần minh bạch tài chính.

Quy định pháp lý liên quan

Theo điểm b khoản 3 Điều 17 Thông tư 80/2021/TT-BTC, khi doanh nghiệp phát sinh hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại các tỉnh, thành khác với nơi đặt trụ sở chính thì vẫn kê khai thuế TNDN tập trung tại trụ sở. Tuy nhiên, doanh nghiệp có trách nhiệm phân bổ số thuế phải nộp về từng tỉnh nơi có dự án bất động sản phát sinh hoạt động chuyển nhượng.

Doanh nghiệp không phải nộp tờ khai quý cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhưng vẫn phải tạm nộp thuế theo doanh thu thực tế phát sinh hằng quý. Cuối năm, doanh nghiệp phải lập tờ khai quyết toán thuế TNDN theo mẫu số 03/TNDN và lập phụ lục 03-8A/TNDN để phân bổ số thuế cho từng địa phương.

Việc phân bổ dựa trên doanh thu phát sinh tại từng địa phương. Tỷ lệ tạm nộp phổ biến theo hướng dẫn là 1% trên doanh thu chuyển nhượng, trừ trường hợp có điều chỉnh riêng theo quy định.

Nội dung chính của Công văn 674/CCTKV17-QLDN1

Công văn hướng dẫn rõ rằng doanh nghiệp chỉ thực hiện khai thuế theo năm đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Tờ khai sử dụng là mẫu 03/TNDN ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC. Trong tờ khai này, doanh nghiệp cần chú ý hai chỉ tiêu quan trọng: G5 và H3.

Chỉ tiêu G5 phản ánh số thuế TNDN đã tạm nộp tính đến thời điểm nộp hồ sơ quyết toán năm. Đây là số liệu tổng hợp các khoản thuế đã tạm ứng trong năm tài chính liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giúp cơ quan thuế xác định được nghĩa vụ thuế còn thiếu hoặc nộp thừa.

Chỉ tiêu H3 ghi nhận số thuế TNDN phải nộp và đã tạm nộp cho hoạt động chuyển nhượng cơ sở hạ tầng, nhà ở được bàn giao kỳ này và đã thu tiền theo tiến độ, bao gồm cả các khoản thu từ kỳ trước nhưng đến thời điểm này mới ghi nhận doanh thu theo chuẩn mực kế toán. H3 chính là nơi thể hiện tổng nghĩa vụ thuế phát sinh đối với hoạt động chuyển nhượng trong kỳ.

Ngoài ra, doanh nghiệp phải lập thêm phụ lục bảng phân bổ thuế TNDN mẫu 03-8A/TNDN, trong đó xác định rõ doanh thu và số thuế phân bổ cho từng địa phương có hoạt động chuyển nhượng. Phụ lục này là phần không thể thiếu trong hồ sơ quyết toán và là căn cứ để các cục thuế tỉnh, thành phố nơi có dự án nhận phần thuế tương ứng.

Hướng dẫn cách kê khai cụ thể

Khi lập tờ khai quyết toán thuế TNDN mẫu 03/TNDN, kế toán doanh nghiệp cần tổng hợp toàn bộ doanh thu và chi phí phát sinh trong năm. Đối với phần doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản, số liệu phải chi tiết theo từng dự án và địa bàn.

Số thuế đã tạm nộp trong năm cho từng địa phương được ghi tại chỉ tiêu G5 để đảm bảo minh bạch về tiến độ nộp. Số thuế phải nộp cuối cùng được xác định tại chỉ tiêu H3. Nếu số thuế đã nộp nhỏ hơn số phải nộp, doanh nghiệp cần nộp bổ sung trước thời hạn. Nếu đã nộp nhiều hơn, có thể bù trừ hoặc đề nghị hoàn.

Phụ lục 03-8A/TNDN là bảng chi tiết thể hiện doanh thu theo từng tỉnh và số thuế phải nộp tương ứng. Doanh nghiệp cần căn cứ vào hợp đồng, biên bản bàn giao, hóa đơn và hồ sơ pháp lý để xác định doanh thu chính xác cho từng dự án.

Tình huống minh họa

Giả sử Công ty A có trụ sở chính tại TP.HCM nhưng có ba dự án chuyển nhượng bất động sản trong năm 2024 tại Long An, Bình Dương và Đồng Nai. Tổng doanh thu ghi nhận từ các dự án là 100 tỷ đồng, phân bổ như sau: Long An 50 tỷ, Bình Dương 30 tỷ và Đồng Nai 20 tỷ. Theo quy định, công ty phải nộp 1% thuế TNDN cho hoạt động này, tương ứng 1 tỷ đồng.

Công ty đã tạm nộp trong năm như sau: Long An 400 triệu, Bình Dương 350 triệu và Đồng Nai 220 triệu. Đến kỳ quyết toán, công ty cần ghi nhận số thuế đã tạm nộp tại G5, xác định lại tổng thuế phải nộp và điều chỉnh chênh lệch tại H3. Trong phụ lục 03-8A/TNDN, công ty phải khai rõ doanh thu và số thuế phải nộp, đã nộp theo từng địa phương để phục vụ phân bổ.

Sai sót phổ biến cần tránh

Một trong những sai sót thường gặp là doanh nghiệp không lập phụ lục 03-8A/TNDN dẫn đến thiếu căn cứ phân bổ thuế. Ngoài ra, nhiều kế toán vẫn quen với việc ghi nhận doanh thu toàn bộ tại trụ sở chính mà bỏ qua yếu tố địa phương nơi phát sinh hoạt động chuyển nhượng. Việc thiếu hồ sơ chứng minh, không theo dõi số tạm nộp hoặc nhầm lẫn giữa thuế GTGT và thuế TNDN cũng là lỗi phổ biến gây chậm nộp, phạt hành chính và truy thu sau kiểm tra.

Vai trò của phần mềm hỗ trợ và lưu trữ hồ sơ

Để đảm bảo tuân thủ đúng quy định, doanh nghiệp cần sử dụng phần mềm kế toán có tính năng phân bổ doanh thu và thuế theo địa phương. Các dữ liệu cần được đối chiếu thường xuyên và cập nhật đúng phiên bản phần mềm khai thuế HTKK, iTax. Việc lưu trữ hồ sơ hợp đồng, biên bản bàn giao, chứng từ thu tiền và bảng kê phân bổ là rất quan trọng để phục vụ thanh kiểm tra và giải trình khi cần thiết.

Khuyến nghị thực tiễn cho doanh nghiệp

Doanh nghiệp nên chủ động rà soát các dự án có yếu tố chuyển nhượng bất động sản, xác định doanh thu đúng kỳ và địa phương. Việc tạm nộp thuế nên thực hiện đầy đủ theo từng quý để tránh tình trạng thiếu hụt khi quyết toán cuối năm. Đào tạo nhân sự kế toán nắm vững quy định tại Thông tư 80 và cập nhật công văn hướng dẫn từ cơ quan thuế sẽ giúp doanh nghiệp giảm thiểu rủi ro vi phạm. Ngoài ra, nên có bảng tổng hợp nội bộ doanh thu và thuế tạm nộp theo dự án làm cơ sở lập tờ khai và phụ lục quyết toán.

Tác động thực tế của Công văn 674

Công văn 674/CCTKV17-QLDN1 là văn bản hướng dẫn cụ thể, giúp chuẩn hóa cách kê khai thuế TNDN khi hoạt động chuyển nhượng bất động sản phát sinh ở nhiều địa phương. Văn bản này là sự nhấn mạnh của cơ quan thuế về nghĩa vụ kê khai, nộp và phân bổ thuế rõ ràng theo từng địa bàn. Doanh nghiệp cần xem đây là một lời nhắc quan trọng để rà soát lại toàn bộ quy trình kế toán thuế liên quan đến bất động sản.

Kết luận

Việc tuân thủ hướng dẫn tại Công văn 674/CCTKV17-QLDN1 và Thông tư 80/2021/TT-BTC là yêu cầu bắt buộc với mọi doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Việc hiểu đúng, kê khai đủ và nộp thuế đúng nơi không chỉ giúp doanh nghiệp tránh sai phạm mà còn góp phần thể hiện sự minh bạch và chuyên nghiệp trong quản lý tài chính. Kế toán doanh nghiệp bất động sản cần thường xuyên cập nhật văn bản pháp luật, làm chủ công cụ phần mềm và lưu trữ hồ sơ đầy đủ để đáp ứng tốt nhất các yêu cầu của cơ quan thuế.