Cách khai thuế theo tỷ lệ khi chuyển nhượng căn hộ

Chuyển nhượng bất động sản (BĐS) là một hoạt động kinh doanh phổ biến trong thị trường BĐS hiện nay. Tuy nhiên, khi thực hiện hoạt động này, doanh nghiệp cần tuân thủ các quy định của cơ quan thuế về việc lập hóa đơn, kê khai và nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN).

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ hướng dẫn bạn cách khai thuế theo tỷ lệ khi chuyển nhượng căn hộ, dựa trên Công văn số 56948/CTHN-TTHT ngày 4/8/2023 của Cục Thuế TP. Hà Nội.

Đối tượng áp dụng

Cách khai thuế theo tỷ lệ khi chuyển nhượng căn hộ áp dụng đối với trường hợp doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp. Đây là phương pháp tính thuế GTGT bằng tỷ lệ (1%) trên doanh thu của hoạt động kinh doanh, không phân biệt hàng hóa, dịch vụ có thuộc danh mục hàng hóa, dịch vụ chịu thuế suất 0%, 5%, 10% hay không.

Đối tượng áp dụng phương pháp trực tiếp được quy định tại khoản 1 Điều 10 Thông tư 219/2013/TT-BTC . Theo đó, các doanh nghiệp sau được áp dụng phương pháp trực tiếp:

• Doanh nghiệp có doanh thu hàng năm không quá 1 tỷ đồng.
• Doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh không thường xuyên hoặc không có điều kiện để xác định được chi phí để tính giá thành sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ.
• Doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh trong các lĩnh vực: bán vé máy bay; bán vé xe buýt; bán vé vào cửa các khu du lịch; bán vé xem phim; bán vé xem các chương trình biểu diễn nghệ thuật; cho thuê xe máy; cho thuê xe đạp; cho thuê xe ba gác; cho thuê xe ôm; cho thuê xe kéo; cho thuê xe xích lô; cho thuê xe điện; cho thuê ghế, ô, dù, thảm… tại các khu du lịch; cho thuê ghế massage; cho thuê máy tính để bàn, máy tính xách tay, máy in…; cho thuê máy chơi game điện tử; cho thuê thiết bị âm thanh, ánh sáng…; cho thuê thiết bị y tế… và các hoạt động kinh doanh khác có tính chất tương tự.

Cách khai thuế theo tỷ lệ khi chuyển nhượng căn hộ

Khi bán thanh lý căn hộ (chuyển nhượng BĐS), doanh nghiệp phải lập hóa đơn điện tử (HĐĐT) loại hóa đơn bán hàng theo quy định tại khoản 2 Điều 8 Nghị định 123/2020/NĐ-CP . Theo đó, HĐĐT phải ghi rõ các thông tin như số hiệu, ngày tháng, tên, mã số thuế, địa chỉ của người bán và người mua, tên hàng hóa, dịch vụ, số lượng, đơn giá, thành tiền, thuế suất GTGT, tiền thuế GTGT…

HĐĐT phải được lập trên phần mềm kế toán hoặc phần mềm lập hóa đơn của người bán hoặc của nhà cung cấp dịch vụ lập hóa đơn điện tử. Sau khi lập xong, HĐĐT phải được gửi cho người mua qua email hoặc ứng dụng trên thiết bị di động hoặc các kênh truyền thông điện tử khác.

HĐĐT phải được ký số bởi người bán và người mua (nếu có yêu cầu) bằng chữ ký số do tổ chức cung cấp dịch vụ chứng thực chữ ký số cấp. HĐĐT cũng phải được gửi cho cơ quan thuế qua Cổng thông tin điện tử của Tổng cục Thuế hoặc qua Cổng thông tin điện tử của các nhà cung cấp dịch vụ lập hóa đơn điện tử.

Sau khi lập và phát hành HĐĐT, doanh nghiệp phải kê khai nộp thuế GTGT và thuế TNDN theo quy định.

• Thuế GTGT: Số thuế GTGT phải nộp được xác định bằng tỷ lệ (1%) trên doanh thu; doanh thu để tính thuế GTGT là tổng số tiền bán hàng ghi trên hóa đơn (khoản 2 Điều 13 Thông tư 219/2013/TT-BTC ). Tờ khai thuế GTGT áp dụng theo mẫu số 04/GTGT ban hành kèm Thông tư 80/2021/TT-BTC , nộp từng lần phát sinh.
• Thuế TNDN: Thuế TNDN từ chuyển nhượng căn hộ được xác định theo quy định tại Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC . Theo đó, thu nhập chuyển nhượng căn hộ là hiệu số giữa giá bán và giá vốn. Giá vốn là giá mua căn hộ đã bao gồm các chi phí liên quan như chi phí sửa chữa, nâng cấp, chi phí quản lý… Tờ khai thuế TNDN áp dụng theo mẫu số 02/TNDN ban hành kèm Thông tư 80/2021/TT-BTC.

Tài liệu: Công văn số 56948/CTHN-TTHT

Kết luận

Chuyển nhượng căn hộ là một hoạt động kinh doanh có liên quan đến việc kê khai và nộp thuế GTGT và thuế TNDN. Khi thực hiện hoạt động này, doanh nghiệp áp dụng phương pháp trực tiếp tính thuế GTGT bằng tỷ lệ (1%) trên doanh thu. Doanh nghiệp cần lập HĐĐT loại hóa đơn bán hàng và kê khai nộp thuế theo quy định của cơ quan thuế.