Cá nhân cho thuê tài sản, nộp thuế bao nhiêu? Phân tích chính sách thuế mới theo Công văn 1556/CT-CS

Việc xác định nghĩa vụ thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản đang trở thành chủ đề được quan tâm sâu sắc trong bối cảnh cơ quan thuế tăng cường kiểm soát dòng thu nhập từ hoạt động dân sinh nhưng có tính chất kinh doanh. Đặc biệt, Công văn số 1556/CT-CS ngày 03/6/2025 của Cục Thuế đã chính thức làm rõ cách tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với các trường hợp cá nhân cho thuê tài sản có hoặc không kèm dịch vụ.

Điểm nổi bật:
Theo Công văn 1556/CT-CS, cá nhân cho thuê tài sản không kèm dịch vụ sẽ phải chịu 5% thuế GTGT và 5% thuế TNCN (tổng cộng 10% trên doanh thu). Nếu có kèm dịch vụ, thuế GTGT vẫn là 5% nhưng thuế TNCN chỉ còn 2%. Sự khác biệt này ảnh hưởng đáng kể đến số thuế phải nộp, đòi hỏi người nộp thuế cần xác định rõ bản chất hợp đồng thuê.

Việc hiểu rõ sự khác biệt giữa các hình thức cho thuê giúp cá nhân tránh được rủi ro kê khai sai hoặc bị truy thu, đồng thời tận dụng được quyền lợi hợp pháp trong quản lý nghĩa vụ thuế.

Sự khác biệt quan trọng giữa Công văn 1556/CT-CS và Thông tư 40/2021/TT-BTC

Thông tư 40/2021/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành đã thay đổi phương pháp tính thuế đối với cá nhân kinh doanh theo hướng áp dụng tỷ lệ khoán trên doanh thu. Cụ thể, tại Phụ lục I của Thông tư, hoạt động cho thuê tài sản thuộc nhóm ngành chịu thuế khoán, trong đó bao gồm cả thuế GTGT và thuế TNCN. Tuy nhiên, văn bản này chỉ quy định tỷ lệ áp dụng mà chưa thực sự phân định rõ điều kiện để nhận biết giữa trường hợp “cho thuê đơn thuần” và “cho thuê kèm dịch vụ”.

So sánh hợp đồng cho thuê tài sản đơn thuần và hợp đồng có kèm dịch vụ ảnh hưởng đến mức thuế phải nộp

Công văn 1556/CT-CS của Cục Thuế vì vậy đã đóng vai trò bổ sung và hướng dẫn chi tiết hơn. Theo đó, nếu cá nhân chỉ cho thuê tài sản mà không phát sinh các yếu tố dịch vụ đi kèm thì được xem là cho thuê thuần túy. Trong trường hợp này, mức thuế GTGT là 5% và thuế TNCN cũng là 5%. Tổng tỷ lệ thuế lên đến 10% trên doanh thu cho thuê. Ngược lại, nếu cá nhân cung cấp thêm dịch vụ như dọn vệ sinh, bảo vệ, điện nước tính trọn gói hoặc quản lý vận hành thì tỷ lệ thuế TNCN giảm còn 2%, trong khi thuế GTGT vẫn giữ nguyên ở mức 5%. Việc phân biệt rõ ràng giữa hai trường hợp này ảnh hưởng trực tiếp đến số thuế phải nộp, đặc biệt trong bối cảnh số lượng hợp đồng thuê tài sản có yếu tố dịch vụ ngày càng gia tăng ở các thành phố lớn.

Từ quy định đến thực tiễn: những điểm nghẽn khi xác định nghĩa vụ thuế

Trong quá trình thực hiện chính sách thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản, một trong những vướng mắc phổ biến là việc không xác định đúng tính chất của hợp đồng cho thuê. Nhiều hợp đồng chỉ thể hiện nội dung cho thuê nhưng trên thực tế lại bao gồm các dịch vụ trọn gói, làm phát sinh mâu thuẫn giữa bản chất giao dịch và hồ sơ chứng từ. Cũng có trường hợp cá nhân chỉ nhận tiền một lần, nhưng hợp đồng có thời hạn kéo dài nhiều năm, dẫn đến khó khăn trong xác định thời điểm doanh thu và nghĩa vụ thuế tương ứng.

Ngoài ra, một vấn đề pháp lý thường bị xem nhẹ là nơi nộp thuế. Theo quy định hiện hành, thuế từ hoạt động cho thuê tài sản phải nộp tại Chi cục Thuế nơi tài sản được cho thuê, không phải nơi cư trú của cá nhân. Sự nhầm lẫn này không chỉ làm sai lệch dữ liệu kê khai, mà còn có thể bị xử lý vi phạm hành chính về kê khai sai nơi nộp thuế.

Việc hiểu sai hoặc áp dụng không đúng tỷ lệ thuế có thể khiến cá nhân bị truy thu thuế và phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Luật Quản lý thuế 2019. Đặc biệt, khi giao dịch thuê tài sản thường có yếu tố công chứng, chuyển khoản qua ngân hàng, thì khả năng bị cơ quan thuế kiểm tra ngược dòng thông tin là rất cao. Điều này càng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc chủ động kê khai và lựa chọn phương án kê khai hợp lý (kê khai theo từng hợp đồng hoặc theo năm dương lịch).

Mối quan hệ giữa thuế GTGT và TNCN trong cho thuê tài sản: nhìn từ lý thuyết đến ứng dụng

Một điểm đáng chú ý trong hệ thống thuế hiện hành là sự kết hợp giữa thuế gián thu (GTGT) và thuế trực thu (TNCN) trong cùng một giao dịch cho thuê. Trong khi thuế GTGT đánh vào giá trị tiêu dùng cuối cùng, thì thuế TNCN lại gắn với thu nhập thực tế của cá nhân từ hoạt động cho thuê. Tuy nhiên, cả hai loại thuế đều được tính theo tỷ lệ cố định trên doanh thu – tức là trước khi trừ chi phí – điều này khiến nhiều người hiểu nhầm rằng họ đang bị đánh thuế “hai lần” trên cùng một khoản tiền. Trên thực tế, cơ chế đánh thuế kép này nhằm đảm bảo kiểm soát dòng tiền và tránh tình trạng trốn thuế thông qua chi phí giả tạo, đặc biệt với nhóm cá nhân không đăng ký kinh doanh.

So với trước thời điểm Thông tư 40/2021/TT-BTC có hiệu lực, chính sách thuế hiện nay tuy có phần phức tạp hơn trong cách xác định, nhưng lại minh bạch hơn về phương pháp tính. Trước đây, nhiều trường hợp được áp dụng mức thuế rất thấp hoặc không nhất quán giữa các địa phương. Sự thống nhất trong hệ thống văn bản hiện hành là bước đi tất yếu để kiểm soát nguồn thu ngân sách và đảm bảo công bằng giữa các chủ thể kinh doanh, dù là pháp nhân hay cá nhân.

Định hướng quản trị thuế cho thuê tài sản: từ tự phát sang chuyên nghiệp

Thực trạng hiện nay cho thấy phần lớn cá nhân cho thuê tài sản vẫn chưa coi đây là một hoạt động kinh doanh cần quản trị. Việc lưu trữ chứng từ, lập kế hoạch thuế, phân bổ doanh thu và ghi nhận chi phí hầu như không được thực hiện bài bản. Điều này không chỉ gây khó khăn khi bị cơ quan thuế kiểm tra mà còn làm mất cơ hội được hưởng các ưu đãi hoặc xử lý hợp lý các tình huống phát sinh (như giảm giá cho thuê, thanh lý hợp đồng sớm, tranh chấp dân sự).

Từ góc độ người làm thuế, có thể khẳng định rằng việc thuê đơn vị kế toán – thuế hoặc sử dụng dịch vụ khai thuế uy tín là phương án giúp cá nhân chuyển từ tư duy ứng phó sang chủ động. Việc nắm chắc bản chất pháp lý và kỹ thuật thuế không chỉ bảo vệ quyền lợi của người cho thuê mà còn góp phần xây dựng môi trường kinh doanh minh bạch.

Kết luận

Công văn 1556/CT-CS năm 2025 là bước tiến đáng chú ý trong quá trình hoàn thiện khung pháp lý về thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản của cá nhân. Khi kết hợp với các quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC và Luật Quản lý thuế hiện hành, hệ thống chính sách thuế không chỉ đầy đủ mà còn đặt ra yêu cầu cao hơn về sự hiểu biết và tuân thủ. Trong bối cảnh số lượng cá nhân tham gia cho thuê tài sản ngày càng tăng, việc hiểu đúng và thực thi đúng quy định sẽ là chìa khóa giúp giảm thiểu rủi ro và tối ưu hiệu quả tài chính.

Nguồn tham khảo: